VD och ordföranden har ordet

Masmästaren fortsätter att leverera resultat på hög nivå. Koncernen har under senare år växt av egen kraft och mindre genom förvärv. Masmästaren har visat stor aktsamhet i förvärv av fastigheter då prisutvecklingen på fastighetsmarknaden gör att sunda förvärv är sällsynta. Masmästarens långsiktiga strategi bygger på tålamod och mindre på övermod. Styrelsen arbetar efter en långsiktig operativ plan som löper till 2030 och efter vilken koncernen bundit koncernens räntor till banker och säkrat investeringar i aktuella utvecklingsprojekt. Hälften av koncernens intäkter genereras i bostadsfastigheter och intäkter som genereras i kommersiella fastigheter har säkrats i långa hyresavtal med säkra solida hyresgäster. Fastighetsmarknaden har levt i den bästa av världar under en femton år lång konjunktur som varit extremt gynnsam för fastighetsägande. Riksbankens lågräntepolitik har tjänat som bränsle för en expansion i sektorn som liknar den vi såg före nittiotalskrisen. Fastighetsbolag har tagit chansen att växa genom dyra förvärv som finansiellt kostat lite. Idag finansierar banker i genomsnitt hälften av börsnoterade fastighetsbolags skulder med säkerhet i fastigheter. Fonder finansierar resten med utställda fastighetsobligationer och certifikat oftast utan säkerhet och till låga räntor. Masmästaren har medvetet avstått från att finansiera verksamheten med fastighetsobligationer och certifikat och i allt väsentligt litat till genererat kassaflöde. Masmästaren har under de två senare åren varnat för att det har byggts upp en bubbla som kan komma att brista och kasta in Sverige i en lågkonjunktur liknande krisen på nittiotalet. Kristecken i många bostadsutvecklingsbolag kan leda till att bubblan spricker. Efterfrågan på handelsplatser minskar till följd av e-handelns expansion och behovet av kontorslokaler har minskat då tjänstesektorns expansion kulminerat. De låga räntorna kan inledningsvis bromsa upp fallet men det blir värdefallet i fastigheter som gör att bubblan spricker då de banker och institut som finansierat sektorn kommer att kräva ökade säkerheter vilket kommer att leda till att priserna på fastigheter faller ytterligare.

Bostadsbyggandet är liksom skolan ett politiskt haveri som hade kunnat undvikas. Boverket har inte förmågan att prognosticera behov och efterfrågan på korrekt vis. Om så varit fallet hade vi undvikt en trolig bostadskris. Under senare år har byggts för miljonärer och miljonärers barn och inte för medborgare som efterfrågar billigare och mindre lägenheter. Byggkostnader och markkostnader har ökat okontrollerat till nivåer som gör att det inte finns avsättning för det som byggs och projekteras för. Förståsigpåare kräver att flyttskatten ska avvecklas för att flyttkedjor ska uppstå och ge upphov till lediga lägenheter på marknaden. En felsyn då det idag inte råder brist på vare sig dyra nyproducerade eller dyra andrahandslägenheter. En överhängande risk är att bostadsbyggandet stoppar upp dramatiskt och att antalet lägenheter som kommer att byggas under de närmaste åren halveras mot vad som byggts under de två senaste åren. Det innebär ett BNP-bortfall om cirka 100 miljarder kronor årligen motsvarande en årlig BNP-tillväxt om cirka 1,5 procent. Statens intäkter minskar genom momsbortfall och staten får ökade kostnader för en högre arbetslöshet. Sverige går in i en recession som inte kan bromsas upp av Riksbanken och som negativt kommer att påverka värden på kommersiella fastigheter. Börsnoterade fastighetsbolag kommer att visa på stora resultattapp och som följd därav fallande börskurser. Brister bubblan står Sverige oundvikligen inför en ny bank-och fastighetskris. Styrelsen i Masmästaren har tagit det säkra före det osäkra och under året fattat beslut om att pausa pågående rotprogram och aktivt sälja av några mindre betydelsefulla fastigheter.

Politiska åtgärder måste snabbt till för att inte bostadsbyggandet och då främst hyresrätter ska stoppas, till stort men för den växande befolkningen. Näringslivet har varnat för att om inget görs kommer tillväxten i storstadsregionerna att påverkas mycket negativt. Det krävs politiskt mod att modernisera en hyresregleringslag som fattades för sjuttio år sedan och som idag är ett sänke för en sund bostadsmarknad. Utöver brist på lägenheter har det på grund av hyresregleringslagen byggts upp ett berg av eftersatt underhåll i hyreslägenheter. Masmästaren upprepar att riksdagen påkallar en undantagslag att gälla under en tioårsperiod för att ge tid att fasa ut dagens hyresregleringslag. Presumtionshyror ska få sättas av fastighetsägare utan godkännande av Hyresgästföreningar och nyproduktion av bostäder ska undantas från att momsbeskattas och fastighetsbolag med huvudsakligen bostäder ska undantas från den föreslagna bolagsskattereformen. Kommuner måste vidare avyttra byggbar mark till rimliga kostnader. Sammantaget måste mark- och byggkostnaden ligga i intervallet 22–30 tkr per kvadratmeter uthyrbar area om vi ska kunna erbjuda marknaden rimliga hyror. Fastighetsskatten reformeras för att delvis kompensera statens bortfall av moms­intäkter.

Kvalitets-och miljösäkring av fastighetsrörelsen

Det effektivaste sättet att hålla vakanserna låga och hyresintäkterna uppe är att kunna erbjuda marknadens bäst underhållna lokaler i varierande prislägen genom att såväl i goda som mindre goda tider kvalitets- och miljösäkra Masmästarens fastighetsbestånd. Säkra byggnader innebär trygga hyresgäster och trygga hyresgäster vill fortsätta hyra av oss. Hyresgäster som av olika skäl lämnat oss ska längta tillbaka att bli hyresgäst hos Masmästaren. Vi strävar efter att ständigt förbättra säkerheten i våra fastigheter och förbättra vår service och tillgänglighet för hyresgästerna. I detta ingår också att vidareutveckla Masmästarens fastighetsinnehav i takt med tidens krav. Under 2017 har Masmästaren investerat 136,6 Mkr i nyinvesteringar och i värdehöjande åtgärder.

Resultat 2017 och resultatprognos 2018

Masmästaren redovisar ett resultat efter skatt på 36,6 Mkr för 2017, vilket ligger väl i nivå med vad som angavs i årsredovisningen för 2016 om man beaktar att koncernen förtidsinlöst swappar för en kostnad av 25 Mkr. Förtidsinlösen gjordes för att säkra upp och minimera koncernens räntekostnader till år 2027. Det operativa kassaflödet oaktat amorteringar på koncernens skulder uppgick till 85,2 Mkr. För 2018 beräknas resultatet efter skatt att överstiga 50 Mkr och räntetäckningsgraden överstiga 2,3 oaktat effekter av fastighetsförsälj­ningar. Vi hyser tillförsikt att tillsammans med organisationen ytter­ligare kunna flytta fram Masmästarens positioner under 2018 på de orter vi verkar.

Arne Skoglund, vd
Sverker Lerheden, ordförande

Masmästaren Fastigheter AB

Postadress:
Box 1005
791 10 Falun

Besöksadress:
Åsgatan 30
791 70 Falun