Marknader

Fastighetsmarknaden 2017

Fastigheter är fortsatt ett hett eftertraktat investeringsobjekt från de flesta håll, privatpersoner, privata och publika fastighetsbolag, försäkringsbolag, kapitalförvaltare, pensionsfonder med flera. Det återspeglar sig i en fastighetsmarknad som i många stycken kan sägas vara överhettad, med upptrissade priser och orealistiska förväntningar på framtida hyresutveckling. Dessa tendenser visar sig mer eller mindre på de marknader Masmästaren verkar på.

I Masmästarens dagliga verksamhet har utvecklingen på hyresmarknaden den enskilt största påverkan på verksamheten. Stor efterfrågan på såväl kontor, butiker som bostäder råder på alla de orter Masmästaren finns på. På vissa delmarknader har hyrorna stigit relativt kraftigt, då utbudet av bra kontor ej möter efterfrågan på dessa. Den reglerade bostadsmarknaden däremot är fortsatt under stor press från tidigare gällande normer, med allmännyttiga bostadsbolag som ledstjärna och hyresnormerande. Att detta hindrar en god hyresutveckling i befintligt fastighetsbestånd är något de flesta accepterar och har förståelse för. Att däremot hindra moderniseringar och nyproduktion av bostäder är desto allvarligare. Dagens situation där dyra bostäder producerats under några år, där efterfrågan hastigt avtagit, då bankerna stramat åt kreditgivning för att finansiera bostadsrättsköp, kom egentligen inte som någon överraskning. Bristen på prisvärda
boenden för den stora majoriteten bostadssökande, är idag stor och kommer säkerligen att stärka hyresrättens ställning i framtiden. Kanske kan det ges bättre möjlighet till fri hyressättning på nyproducerade bostäder, med fria presumtionshyror de första tio åren av bostadens livscykel. Att det skulle leda till någon okontrollerad utveckling och oacceptabel fördyring av hyran är det färre och färre som faktiskt tror.

Transaktionsmarknaden är viktig för Masmästaren, även om transaktioner inte är prioriterade. Trots låg egen aktivitet på transaktionsmarknaden så påverkas man hela tiden indirekt av aktiviteter på denna. Värdet på Masmästarens fastigheter är den enskilt viktigaste delen i den lång­siktiga strategi ledningen och ägarna samlats kring. Häri är omvärldsfaktorer oerhört betydelsefulla och den årliga avstämning Masmästaren gör av sina fastighetsvärden styrs till stora delar av faktorer utanför bolagets påverkan. Utan en underliggande värdeutveckling på fastigheterna kan inte Masmästaren genomföra de ambitiösa investeringsprogram som finns bland annat för bolagets bostadsfastigheter. Även hyresmarknaden, som påverkar Masmästaren hela tiden, styrs av exempelvis ekonomisk utveckling i världen och Sverige. I sin strävan att säkra så stor del som möjligt av hyresintäkterna söker Masmästaren teckna långa hyresavtal, något som helt styrs av hyresgästers framtidstro och konkurrenssituationen på hyresmarknaden.

Sveriges ekonomi

2017 präglas av ekonomisk tillväxt över i stort sett hela världen. Även det problematiska euroområdet visar idag positiv tillväxt och en gryende framtidsoptimism. Oron i världen har däremot bestått från tidigare år, där flera terrordåd hela tiden gör även de ekonomiska marknaderna oroliga.

Trots god tillväxt lever vi fortfarande med negativa styrräntor. I världens största ekonomi, den amerikanska, har räntorna vänt uppåt och flera räntehöjningar har genomförts av den amerikanska centralbanken. Marknaden är övertygade om att fler dessutom kommer. Hur utvecklingen av europeiska styrräntor ser ut är det mer osäkerhet kring, framförallt hur lång tid det tar.

Även om minusräntan i Sverige kortsiktigt kan synas positiv för fastighetssektorn, så är den på lång sikt förödande, då den speglar fallande efterfrågan och stagnerande priser.

Det låga ränteläget har bidragit till att svensk BNP fortsatt att ökat snabbt även det senaste året. En stark hushållssektor, fortsatt, om än avstannande bostadsbyggande och pågående integration av nyanlända medborgare är viktiga drivkrafter bakom tillväxten. Efterfrågan är stor inom de flesta områden, med begynnande arbetskraftsbrist som hämmande faktor. Allt tyder på att efterfrågan kommer att fortsätta vara stark.

Sveriges BNP-tillväxt bedöms under 2017 vara cirka tre procent, alltså lika hög som tillväxten 2016. Prognosen för 2018 visar på en fortsatt tillväxt om över två procent för helåret.

Inflationen mätt med KPI (konsument­prisindex) närmar sig Riksbankens inflationsmål om två procent i dagsläget. Det beror delvis på att hushållens ränte­kostnader för bolån faktiskt är stigande numera. Energipriserna har också bottnat och är även de stigande. I takt med att
resursutnyttjandet stiger väntas lönerna öka snabbare och det blir lättare för företagen att föra vidare sina kostnadsökningar till högre konsumentpriser.

Den fortsatta utvecklingen av Sveriges ekonomi styr hushållens, såväl som företagens ekonomiska aktivitet och därigenom även Masmästarens möjligheter att uppnå uppsatta mål.

Hyresmarknader

Utveckling och status på hyresmarknaden styrs mycket av faktorer beskrivna ovan, men hyresmarknader är alltid mest påverkade av lokala betingelser. De marknader Masmästaren verkar på beskrivs därför separat på kommande sidor.

Folkmängd 2017-12-31

Transaktioner

Som nämnts så är efterfrågan på fastighetsinvesteringar rekordstor. Prisutvecklingen var fortsatt stark 2017 och den låga räntan är en stark drivkraft i utvecklingen på transaktionsmarknaden. Fastigheter framstår som en bra investering mot de alternativ som finns, även sett mot dagens relativt höga prisnivå. Även fastigheter på mindre orter och med perifera lägen finner idag köpare på nivåer som bara för några år sedan skulle beskrivits som osannolika. Välbelägna fastigheter i större orter är självklart fortsatt attraktiva. Prisgapet mellan bra och mindre bra fastigheter har minskat, något som brukar indikera att vi närmar oss krönet på denna uppgång.

Bostadsfastigheter är fortsatt mest attraktiva, då en ökande befolkning står som garant för en fortsatt hög efterfrågan på boende. Självklart påverkar denna underliggande efterfrågan även transaktionsmarknaden.

Fastighetsmarknaden har i takt med rapporter om god lönsamhet i dagens låga ränteläge, sett många nya aktörer. Prisutvecklingen påskyndas självklart av det faktum att många nya aktörer vill vara del av fastighetsmarknaden.

Prognos för efterfrågans utveckling framåt

Avkastningskraven har fortsatt att sjunka även 2017, främst på bostäder. Intresset för investeringar är väl spritt både geografiskt och till typ av fastigheter. Efterfrågan på kontor i bästa läge i storstäderna är stor. Utbudet är dock begränsat vilket har lett till att investerarna vidgat sitt sökområde. Denna trend bedöms komma att bestå även under 2018, även om bankernas striktare kreditbedömning för privatpersoner kan skönjas även i kommersiellt drivna fastighetsinvesteringar. Alternativa finansieringsformer har blivit vanliga hos de större fastighetsbolagen, där andra placerare än banker lånar ut pengar till fastighetsaktörer via företagsobligationer och certifikat.

Ett fortsatt intresse förväntas från både inhemska och internationella investerare för fastighetsförvärv i Sverige. Sverige betraktas som tryggt och stabilt och med god likviditet i marknaden.

Masmästaren Fastigheter AB

Postadress:
Box 1005
791 10 Falun

Besöksadress:
Åsgatan 30
791 70 Falun